疫情對北京商辦地產市場的影響分析與預測展望

2020-04-07 08:41:25 admin 3

綜合來看,此次疫情對北京寫字樓租賃市場成交影響雖不可避免,但不用過于悲觀。

華亮房產 寫字樓選址專家

2020年伊始爆發的新型冠狀病毒(新冠)由于其強擴散性對北京乃至中國帶來了巨大影響。

華亮房產 寫字樓選址專家

根據經濟學人智庫的預測,新冠的爆發將會較大程度的影響2020年中國GDP的增速,如疫情能夠在三月底控制住,則GDP增速將下降為5.4%,如延長至六月則增速將僅為4.5% 。

目前中國當前的經濟正面臨減速換擋期,且經濟從原有的以出口為導向轉為以內需為導向。同時,現今的國際形勢更為復雜,中國面對的國內國際挑戰較2003年更為嚴峻,因此新冠打擊之下經濟恢復的周期會較2003年非典更為漫長。

北京寫字樓市場

現狀:需求疲軟、租金下行壓力、空置率上升、未來供應量大

凈吸納量。自2018年四季度,北京寫字樓市場租賃成交開始出現小幅下滑,租金也自此出現下調趨勢。2019年全年,北京寫字樓租賃市場仍表現平平,全市和五大核心商圈寫字樓市場年度凈吸納量分別為39.9萬和12.7萬平方米,分別為近十年來年度平均凈吸納量的73.1%和38.0%。

租金水平。截止至2019年年底,北京全市和五大核心商圈寫字樓有效凈租金按建筑面積計算達每月每平方米人民幣382.4元和427.9元,分別較2018年同期下降4.4%和2.7% 。

新增供應。同時,2019年北京寫字樓市場迎來了供應高峰,全年新增供應高達101.8萬平方米,是繼2007年和2016年之后又一次超百萬。

空置率。至此,2019年年末,北京全市和五大核心商圈寫字樓空置率分別較2018年底上升5.1和3.8個百分點,達13.5%和7.6%。

展望。未來三年,北京寫字樓市場仍將有約300萬平方米的新增供應投放市場,而僅2020年新增供應就預計將達到 150 萬平方米。

疫情對北京寫字樓市場帶來的影響和挑戰

在2019年北京寫字樓市場表現平淡的背景下,2020年一季度, “新冠”疫情的到來為北京寫字樓市場帶來了新的挑戰。

對于企業租戶而言,由于疫情正處于上升期,節后復工讓遠程和家庭辦公成為目前大多企業租戶的首選,辦公室租金和員工工資成為目前企業需要承擔的主要成本。

對于開發商而言,需要承受的經濟壓力也相對嚴峻。其一,為了應對疫情,避免租戶流失,則需提供更加健康安全的辦公環境,這樣勢必會支付更多的成本在樓宇防疫和管理層面;其二,受疫情爆發影響,許多開發商的在建項目都處于停滯狀態,由此帶來的經濟損失也不容小窺;其三,疫情尚未結束,大部分企業租戶都處于敏感期,使得原本一些選址和擴張需求都處于暫緩狀態。

對于北京寫字樓市場而言,由于疫情完全消退尚需時日,除了暫緩選址需求,或會選擇重新考慮更加智能靈活的辦公策略。至此直接受到影響的就是北京寫字樓整體市場租賃需求的明顯放緩和租金的持續下調。

“新冠”疫情帶來的機遇

“新冠”疫情的到來,無論是業主方還是租戶方都開始深思更加健康和合理的工作環境和模式。能為企業提供靈活辦公模式的租賃策略將成為租戶選址的必要考量因素。

未來,支持靈活辦公模式的遠程虛擬、互聯互通、大數據等技術領域將迎來更多發展機遇。同時相關領域如遠程醫療、在線問診、醫藥健康、線上教育、企業服務、生鮮電商、線上娛樂等行業也將迎來更多發展機會,或將為寫字樓市場帶來新的租賃需求。

未來趨勢分析與預測

對比2003年非典期間北京寫字樓市場的影響,可以很明顯的看到,03年非典時期北京寫字樓市場吸納量和租金受影響較大,市場凈吸納量較2002年同比下降79.8%,而租金較2002年同比下降了38.4%。

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同時,新增供應也由于停工影響有小幅縮減,較2002年同比下降23.8%,但空置率則未發現有明顯大幅上升趨勢,在小幅新增供應前提下,較2002年僅上升1個百分點,當時市場并未出現大面積退租現象,租戶承租能力相對穩定。市場于04年開始回暖,尤其是市場凈吸納量回升到了2003年的7倍以上。

由于目前北京疫情尚未消退和持續受到經濟下行壓力影響,我們預計,短期內租賃需求將繼續放緩,租金水平也將繼續小幅下降。與此同時,雖然目前在建項目處于停工狀態,但倘若一些項目仍如期入市,預計空置率也將被進一步推高。

由于這次“新冠”疫情與03年非典有所不同,北京并非本次疫情的主要爆發區,加之在政府的嚴格防控和力度強大的背景下,我們預計長期來看此次疫情對北京寫字樓市場影響不會太大,市場將在兩到三個季度后將逐漸回暖。

關于疫情對行業的影響,結合03年非典時期數據看來,線下服務業如體育業、零售業、文化和娛樂業、住宿餐飲和批發等行業受到沖擊比較大,其他行業受到沖擊則相對較小。而北京三大主力成交行業為高科技業、金融業和專業服務業,常年來成交總和基本保持在全行業成交的60%以上。

綜合來看,此次疫情對北京寫字樓租賃市場成交影響雖不可避免,但不用過于悲觀。

未來,從租戶層面來看,租戶在寫字樓選址時,將對辦公樓宇的中央空調、新風換氣系統和硬件水平提出更高的要求,也更加看重業主能否在非常時期為其實現靈活的辦公環境提供應急策略支持。而對于開發商而言,擁有更高的樓宇硬件設備、智能化、人性化和優質的物業管理水平將成為其未來發展的主要競爭力。

北京零售市場

“新冠”下北京零售市場的挑戰

受“新冠”疫情影響,各行各業都受到了不同程度的沖擊。與寫字樓市場相比,以客流為生命線的實體零售更是受到了重創,無論是業主還是租戶都面臨著巨大的壓力和挑戰。

租戶方面,受疫情期間防控影響,居民外出減少,購物需求被抑制,購物中心客流量銳減,品牌銷售遇阻,尤其是餐飲及影院等業態,受挫嚴重。疫情發生爆發以來,全國院線影城陷入停滯狀態,中影、上影、橫店影視旗下影院已全部暫停營業,多部春節檔影片取消上映;此外,品牌餐飲如海底撈、九毛九、太二酸菜魚、松發肉骨茶、外婆家、西貝莜面等餐企都發出了不同時間的停業通知,有些還保留了部分線上業務以“自救”;星巴克關閉了中國半數以上門店,百勝中國也暫時關閉了近三分之一的門店。

業主方面,很多購物中心也紛紛通過調整營業時間、提升商場內衛生防控條件、定時對設備設施進行消毒、對商場出入人員測體溫等方式盡可能做到對商場人員的健康防護、避免聚集性感染。在這個大家都舉步維艱的時刻,很多業主還酌情減免商戶租金,與商戶一起推動線上服務,在一定程度上減輕了租戶成本壓力。

華亮房產 寫字樓選址專家

此外,許多企業在主動承擔減免租金責任的同時,也主動捐款捐物支援前線。截至目前,已有超過100家房企捐贈,其中恒大、碧桂園、萬科、融創和世紀金源捐贈資金均達1億元或以上,富力、雅居樂、恒隆、華僑城、越秀地產、大悅城控股、金地、凱德、龍湖、萬達等捐贈資金均達1000萬元或以上,奧園、復星、寶能、綠地等也捐贈了大批醫用物資。

“新冠”下北京零售市場的機遇

疫情的不斷發展,在對購物中心等傳統實體零售造成較大的沖擊的同時,也在一定程度上刺激了生鮮電商、社區便利店等小業態需求增長,蔬菜配送、生活性物資配送、定制化餐飲配送需求都明顯激增。

數據顯示,依托蘇寧小店的蘇寧菜場,春節訂單量達到了平常單量的三到五倍,銷售規模較去年同比增長超過50%;春節期間,家樂福的到家訂單增長300%,蔬菜訂單量同比增長600%;京東到家”數據顯示,2020年1月24日至1月27日,全平臺銷售額較去年同期增長540%,其中,糧油副食、日配冷藏、水果蔬菜和肉類銷售額增長明顯。

此外,疫情期間,在人們不方便出門、物資緊缺的情況下,新零售平臺及一些商超自己的線上平臺的使用量增長明顯,如盒馬、多點Dmall、叮當快藥、每日優鮮、華潤萬家旗下的“萬家MART”、叮咚買菜等。這些平臺在疫情期間若能通過良好的服務、人性化的設置逐漸增強用戶的粘合度,疫情過后或許隨著人們的使用習慣及信任,平臺將迎來更好的發展機遇。

未來趨勢分析及預測

1/實體零售短期內受到重創,商超、便利店、社區便民服務商業需求上升

從2003年“非典”的經驗來看,在4到6月,北京非典最嚴重的時期,各大商場因客流量減少銷售額大幅下降,但以銷售食品及日用品為主的商超受到的影響較小。北京市統計局數據顯示,2003年4月份北京的19家百貨商場零售額同比下降17.6%,比3月份下降了26.7%。與此同時,物美、美廉美、家樂福等14家超市4月份共實現零售額10億元,同比增長20.3%。

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同時,2003年,以連鎖經營為標志的現代流通方式活力顯現,全年連鎖商業實現零售額463億元,占全社會消費品零售額的比重超過20%,為24.2%;比上年增長23.7%,高于全市商業平均增速9.2個百分點。其中300多家便利店實現零售額12.5億元,增長1.1倍。

因此,預計此次疫情也會延續這一趨勢,并且與17年前相比,快遞、外賣、線上零售、新零售等的發展也日益成熟,超市、便利店、社區便民服務店等在此輔助下銷售情況應該不會受到太大影響,只是在貨品供應上會受到一定程度的延遲。

2/線上線下融合步伐加快

近年來,零售行業線上線下本來也在不斷的走向不斷融合互補的狀態,此次疫情中也能明顯的看到兩者都在相互協作中共生共存的現象。相信此次疫情會使線上商業和實體商業的關系更加緊密,也將加速線上與線下共生,相互依存,互為轉化、共同發展的步伐。

3/零售物業健康安全要求標準將提升

疫情過后,對于商業運營者來說,商場里的硬件設備,如中央空調、新風系統、洗手間殺菌消毒措施,需要有一些考慮或者是升級調整。落實到商戶的層面上,店鋪及場所的衛生環境、消毒設備、人員健康安全等都將受到新的挑戰,尤其是像餐飲店鋪、電影院、KTV等人員密集或空間相對密集的場所,如何做好日常防護和疾病預警非常重要。

同時,疫情也會進一步提升零售物業在環境衛生及配套設施上的標準,食品安全、公共衛生、配套設施等方面也會迎來新的升級,滿足消費者對于健康安全要求的新標準。

4/北京“夜經濟”、 “首店經濟”短期內受阻,疫情過后會快速反彈

受疫情影響,北京零售市場的“夜經濟”和“首店經濟”發展將在短期內受到遏制,尤其是“夜經濟”這種主要依賴客流帶動的發展模式幾乎將處于停滯狀態;“首店經濟”的步伐也會因疫情放緩。雖然北京社會消費品零售額占GDP比重在2003年和2004年有所回落,但社會消費品零售額同比增速較前幾年有明顯的上升。

華亮房產 寫字樓選址專家

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因此,我們預計,疫情過后零售行業也會出現短時間的報復性反彈, “首店經濟”和“夜經濟”也會在政策的支持下迅速恢復,尤其是以餐飲為主的“夜經濟”會更加的規范化。

5/城市更新及新建零售項目開業時間將進一步推遲

2019年,北京市公布了一批將進入升級改造的老舊商業項目,此次疫情會在不同程度上影響這些項目的工期,從而推遲其計劃開業時間;另外,北京大量的在建零售項目除了此次疫情,未來還將受到北京冬奧會影響,工期會進一步延長。整體來看,北京零售市場會延續新增供應持續放緩的趨勢。

總結

新型冠狀病毒疫情對中國經濟的方方面面帶來了巨大的影響,不過,在這種影響之下我們也能看到一些行業的發展機遇。同時,疫情的爆發也讓我們看到了更為溫情的一面,全國上下眾志成城抗擊疫情,積力之所舉,則無不勝;眾智之所為,則無不成。

從歷史經驗看,任何自然災害對市場的打擊都呈現V字型,當自然災害發生時會對市場產生巨大打擊,但之后往往會得到快速恢復。本次的新冠疫情短期內會對商業地產市場造成較大影響,但隨著疫情的控制,這種影響也將會逐漸隨之消失。

對寫字樓市場的影響預計將持續二到三個季度,未來影響北京寫字樓市場走勢的仍將是供應和需求的關系。

對零售市場而言,疫情控制之后北京的零售市場有望實現強勁反彈,雖然電商在疫情過程中起到了巨大的消費支撐作用,但在疫情隔離過程中,民眾的社交需求受到極大壓抑,這種被壓抑的需求將在疫情控制之后給實體商業帶來巨大商機。


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